Jednym z wielu i zarazem niezwykle, istotnym parametrem kredytu hipotecznego jest jego oprocentowanie.
Aktualnie oprocentowanie kredytów hipotecznych oparte jest o wskaźnik WIBOR. Jest to wskaźnik, którego zmiana oznacza:
- zmianę oprocentowania kredytu,
- zmianę wysokości raty kredytowej,
- zmianę struktury raty kredytowej,
- zmianę całkowitych kosztów kredytu.
Przy kredytach z okresowo stałą stopą oprocentowania rata takiego kredytu pomimo zmiany stawek WIBOR jest niezmienna, przez określony czas. Dla większości banków okres ten wynosi 5 lat, można już znaleźć finansowanie z 10-letnim okresem stałej stopy procentowej.
Czym jest ryzyko okresowo stałej stopy procentowej?
W okresie, w którym korzystasz z okresowo stałej stopy procentowej możesz spotkać się z następującymi sytuacjami:
- wysokość Twojej raty może być wyższa niż w sytuacji gdybyś skorzystał z kredytu na zmiennej stopie, ma to miejsce wówczas gdy suma marży banku i aktualnego wskaźnika referencyjnego WIBOR (zmienne oprocentowanie) jest niższa niż stopa procentowa określona na oprocentowaniu okresowo stałym,
- wysokość raty kapitałowo-odsetkowej w okresie obowiązywania okresowo stałej stopy procentowej nie zmienia się, bo nie zależy od zmiany wskaźnika referencyjnego,
Jeśli wybierzesz oprocentowanie okresowo stałe – pamiętaj, że przez ten okres nie będziesz mógł aneksować umowy na oprocentowanie zmienne. Rozwiązaniem, tego problemu jest przeniesienia kredytu hipotecznego do innego banku, tzw. REFINANSOWANIE KREDYTU na oprocentowanie zmienne.
Jeśli jesteś zainteresowany Refinansowaniem Kredytu do innego banku zadzwoń do mnie Finmore Centrum Finansowe – Kredyty Hipoteczne Częstochowa.
Co zrobić jeśli kończy się okres oprocentowania stałego?
Jeśli nadal zamierzasz, korzystać z oprocentowania okresowo stałego musisz złożyć wniosek o ustalenie nowej stawki.
W tym celu sprawdź:
- czy bank aktualnie oferuje oprocentowanie okresowo stałe,
- w jakim terminie musisz złożyć wniosek o nowe oprocentowanie stałe, (zazwyczaj jest to 30 dni przed upływem aktualnego okresu obowiązywania oprocentowania stałego),
- podpisz aneks na nowych zasadach.
Jeśli tego nie zrobisz Twój kredyt automatycznie przejdzie na oprocentowanie zmienne. Z czego składa się oprocentowanie zmienne możesz przeczytać tutaj.
Ważne – wysokość raty po zmianie na oprocentowanie zmienne może się znacząco różnić względem dotychczas płaconej raty, oblicz jak zmienią się Twoje całkowite koszty kredytu w kalkulatorze zmiany oprocentowania kredytu.
Czym jest ryzyko zmiennej stopy procentowej?
Podstawowe informacja o oprocentowaniu zmiennym znajdziesz TUTAJ.
W przypadku kredytu opartego o oprocentowanie zmienne występuje ryzyko zmiany wysokości tego oprocentowania. Zmiana ta następuje przy każdej aktualizacji wskaźnika referencyjnego.
Co to dla Ciebie oznacza?
- wzrost wskaźnika referencyjnego oznacza wzrost rat kredytu i całkowitego kosztu kredytu oraz zmianę struktury raty kapitałowo-odsetkowej w harmonogramie kredytu,
- spadek wskaźnika referencyjnego oznacza zmniejszenie rat kredytu i całkowitego kosztu kredytu oraz zmianę struktury raty kapitałowo-odsetkowej w harmonogramie kredytu,
- niezmieniony poziom wskaźnika referencyjnego powoduje brak zmian harmonogramu,
Ważne.
WIBOR to wskaźnik referencyjny, którego wartość jest zmienna w czasie. Stosowanie wskaźnika referencyjnego zostało opisane w Ustawie z 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
Jeśli wskaźnik ten przejmie wartość zero, lub wartość ujemną, to oprocentowanie kredytu będzie się składało tylko z marży banku.
Ryzyko zmiennej stopy procentowej oznacza możliwość wystąpienia negatywnego wpływu zmiany wysokości wskaźnika referencyjnego na wysokość odsetkowej części raty kredytu. Negatywny wpływ wynika z wzrostu tego wskaźnika i oznacza zmianę struktury raty kapitałowo-odsetkowej. Co z kolei powoduje jej wzrost oraz zwiększenie całkowitych kosztów kredytu.
Powyżej opisana sytuacja może następować stopniowo lub bardzo gwałtownie np. w związku z dużą inflacją z którą mamy aktualne do czynienia.
Sprowadzając do jednego zdania, jeśli rośnie inflacja, to Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy procentowe co ma istotny wpływ na zwiększenie wartości wskaźnika referencyjnego.
Najbardziej znaczącym ryzykiem związanych z zmiennymi stopami procentowymi jest to, że wysokości wskaźnika referencyjnego nie da się przewidzieć, co skutkuje brakiem, możliwości przewidzenia faktycznych kosztów kredytu w całym okresie kredytowania.
Skąd się bierze WIBOR?
Aktualnie podmiotem ustalającym wysokość wskaźnika jest GPW Benchmark S.A. Informacje opisujące sposoby jego ustalania wskaźnika WIBOR, są dostępne na stronie internetowej GPW Benchmark.
Na co musisz zwrócić uwagę decydując się na kredyt na zmiennej stopie procentowej?
Istotną czynnością jest sprawdzenie historycznych wartości wskaźnika WIBOR i jego wpływu na wysokość raty przy wskazanych wartościach. Do tego celu przygotowałem dla Ciebie specjalne narzędzie Kalkulator Zmiany Oprocentowania Kredytu link do niego znajdziesz TUTAJ.
Wpisując określone oprocentowanie kredy (marża + wibor) kalkulator wskaże Ci wysokość raty w przypadku kolejnych zmian wskaźnika referencyjnego + 1 pp.+ 2 pp.+ 3 pp.+ 4 pp.+ 5 pp..
Jeśli masz kredyt hipoteczny oparty np. o WIBOR 6M to wskaźnik referencyjny dla Twojego kredytu będzie się zmieniać co 6 miesięcy. Jego zmiana będzie zależeć od zmiany wskaźnika WIBOR 6M w dniu miesiąca, w którym podpisana została umowa kredytowa.
WIBOR Wykres: źródło bankier.pl
Poniżej znajdziesz przykładowe zestawienie pokazujące różnicę:
- w wysokości raty kredytu pomiędzy oprocentowaniem okresowo stałym i oprocentowaniem zmiennym,
- w całkowitym koszcie kredytu.
Dla obliczeń zastosowano marże banku 2% i oprocentowanie okresowe stałe w wysokości 8%. Okres kredytowania 240 miesięcy. Rodzaj rat annuitetowe (równe), dla obliczeń wskazano pierwszą ratę*, kwota kredytu 200 000 zł bez prowizji za udzielenie.
Jak interpretować tablicę?
Jeśli w kolumnie „Różnica w wysokości raty pomiędzy oprocentowaniem stałym, a oprocentowaniem zmiennym przy danej wysokości oprocentowania zmiennego” przyjmuje wartość ujemną to jest to wartość którą musisz dopłacić do względem raty na oprocentowaniu okresowo stałym.
Niebawem opiszę:
- raty annuitetowe (równe), a raty malejące,
- okresu kredytowania, a całkowite koszty kredytu,